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土拍新规落地，触发新一轮行业洗牌 | 2021年1-7月杭州房企TOP20
土拍新规落地，预示着杭州土地市场降温成为大概率事件。无论是推出竞品质地块，绑定现房销售，还是取消勾地模式，单宗缴纳20%保证金，都对参拍企业的资金实力和产品能力提出了更高要求。
相比土地市场，新房市场已经早一步出现预期转向。商品房成交在7月急转直下，成交面积仅120万方，环比下挫44%。成交量近乎腰斩，根本原因在于供应端的收紧，同期供应面积环比回落40%，至102万方。
供应总量压缩之外，供应结构亦发生变化，呈现“核心区零星供应、近远郊主力供应”的特征。这一供应结构，加剧区域及项目成交分化。核心区楼盘保持高去化率、低中签率，外围项目则频频流摇、去化乏力。
值得注意的是，曾经“不挑地段”、“任性卖”的临安，再度倚重分销，但是即便提高佣金，客户转化率依然不高。
土拍新规落地，拿地门槛提高；预售证申领趋严，销售回款受阻；叠加限房贷、融资难等金融政策收紧；使得房企现金流进一步承压。
新一轮行业洗牌在即，“现金为王”语境下，企业如何快速调整策略、化被动为主动？克而瑞浙江区域发布《2021年1-7月杭州房企销售TOP20》，解读头部企业的运营之道。
恭喜滨江集团、绿城中国、融创中国荣膺1-7月杭州房企销售流量榜、全口径榜三甲！恭喜滨江集团、融创中国、绿城中国位列1-7月杭州房企销售权益榜前三！
流量榜体现企业的品牌力和操盘能力，权益榜体现企业的投资布局眼光及能力，全口径榜体现企业的全面拓展和持续发展能力。本次榜单从流量、权益和全口径三大维度，判断企业在杭州的占位，衡量企业在杭州的适应和深耕能力，以期为企业做出形势判断和战略决策提供借鉴。
*为减少限售政策对榜单数据真实性的影响，从今年开始，杭州房企榜单的统计口径由商品房“备案数据”变更为“已售数据”。
统计口径
◆ 流量榜单：按照操盘划分销售业绩，联合操盘各算一半，以商品房已售数据为准；
◆ 权益榜单：按照股权划分销售业绩，以商品房已售数据为准；
◆ 全口径榜单：所有股权项目业绩100%计入全口径，以商品房已售数据为准；
◆以上榜单统计时间均为2021.1.1-2021.7.27，统计范围均覆盖杭州全市包含富阳、临安。
榜 单 解 读
榜单概述
► 流量头部门槛超406亿，行业呈现强者愈强格局
流量榜中，首位门槛超过406亿元，TOP3房企门槛达到272亿元，TOP10房企门槛为86亿元，入榜门槛53亿元。TOP3流量金额合计约995亿元，占TOP20流量总额的41%。
权益榜中，首位门槛超过310亿元，TOP3房企门槛达到254亿元，TOP10房企门槛为70亿元，入榜门槛45亿元。TOP3权益金额合计约827亿元，占TOP20权益总额的40%。
全口径榜中，首位门槛超过567亿元，TOP3房企门槛达到338亿元，TOP10房企门槛为106亿元，入榜门槛77亿元。TOP3全口径金额合计约1272亿元，占TOP20全口径总额的40%。
行业呈现头部集中、强者愈强的发展格局，优质资源继续向运营效率高、盈利能力强的企业集聚。
典型如滨江，7月流量、权益、全口径业绩分别达到27亿、20亿和48亿，单月增量领衔头部房企，待后期高货值项目加入供应，规模优势将进一步加强。
► 浙系销售规模超5成，外来房企力争弯道超车
流量榜中，浙系房企占8席，分别为滨江、绿城、德信、祥生、大家、众安、中天美好、保亿，合计金额约1218亿元，占TOP20总金额的51%。
权益榜中，浙系房企居7席，合计金额约925亿元，占比45%。全口径榜中，浙系房企居6席，合计金额约1412亿元，占比44%。
浙系坚守阵地的同时，外来房企也在加速赶超，力争弯道超车。以龙湖为例，在湘湖原著和天曜城双盘带动下，7月流量业绩比肩滨江，达到27亿。
典型房企
► 世茂集团
世茂今年频频在榜单中崭露头角，此次更是一举冲入三榜。流量榜中，以60.78亿元的流量金额位列TOP15，较上月提升2个位次；权益榜中，同样晋升2位，以59.76亿元的权益金额位列TOP12；全口径榜中，以77.41亿元的金额跻身TOP20。
业绩贡献主要来自3个项目：青山湖科技城的国风大境（19亿+）、城东新城的钱塘天誉（17亿+）和滨江区府板块的智慧之门（7亿+）。
从主力项目的市场表现看，世茂凭借投拓力、产品力、多元化等层面的升维，获得了强劲的发展动力。
投拓力方面，参与招拍挂的同时，择机通过收并购获取优质项目。国风大境即为其在临安的收购项目，通过产品的适配化设计，历次开盘均实现100%去化，成为世茂在杭业绩主力贡献项目。
产品力方面，落地云系、璀璨系、天誉系、国风系四大产品系，持续迭代产品。作为“天誉系”代表作，钱塘天誉凭借动静双会所、全龄段多功能社区等设计，成功打入豪宅市场。
多元化方面，坚持住宅和商业“两条腿走路”。主力销售项目智慧之门，即以酒店式公寓、写字楼为核心业态。此外，世茂于年初拿下笕桥TOD地块，将弥补板块大型综合体的空缺。
择机收并购，坚持产品迭代，加快多元发展，加上及时补充优质土储，世茂后续排名有望继续提升。
► 众安集团
本土房企众安本月在榜上亦有不俗表现。流量榜中，1-7月累计实现流量金额59.30亿元，跻身TOP16；权益榜中，排名更进一步，以57.24亿元的权益金额位列TOP14。
众安在杭州展现出的强势回归姿态，与其前期的投拓策略和扩储决心密不可分：
其一，双向布局外围新兴板块和热点板块，不仅落子银湖科技城、崇贤新城等新兴板块，还进驻未来科技城等热门区域；
其二，坚持板块深耕，做熟区域市场，如今年抓住首轮集中供地窗口，在银湖科技城补仓一宗商住用地；
其三，强调多元化发展，近两年在杭州拿下多宗地块，地块用途丰富，涵盖住宅、商住及商业等多种性质用地。
前期的投拓布局，为众安今年的提速发展奠定了基础。从1-7月的业绩构成来看，去年在银湖科技城拿下的顺源府，正是其主力销售项目，单盘贡献流量金额超过15亿；除了住宅，商办类项目也对业绩有所支撑，如杭州国际办公中心潮悦，今年已实现流量销售额10亿+。
除了地产开发，众安在城市更新领域也是动作频频。继此前在台州打造首个未来社区之后，今年又接连拿下绍兴、温州的未来社区地块。
来自周边城市的未来社区开发与实践经验，将为其在杭州城市更新领域赢得更多话语权。
► 中国金茂
金茂为本月上位最快的房企。全口径榜中，其以78.82亿元的金额位列TOP17，较上月提升6个位次。
业绩的大幅提高和排名的快速攀升，归功于其在杭州首个城市运营类项目——金茂星外滩的持续热销。
项目总建面积约100万方，包含住宅、酒店、写字楼、商业MALL、科技馆、市民广场、游艇码头等多功能业态。其中，住宅部分溢价高、流速快，近3万的单价，历次开盘均基本去化完毕，今年单盘贡献业绩已超56亿。
从提前布局科技住宅，到率先转型城市运营，金茂走出了一条外来企业在杭州快速立足、持续发展的路径。
2014年，首入申花，凭借自主研发的产品，成功打开杭州市场，逆市做出热销红盘，初步建立品牌势能。
2016-2018年，在杭州连造三座金茂府，奠定了其在住宅市场的地位，以科技住宅为核心的产品IP深入人心。
2020年，在富阳建造城市核心地标综合体，住宅部分首批278套房源，近3万的单价，首开即罄。
顺应趋势踩准每一步，并转化为发展动能，是金茂在杭州市场形成产品和品牌IP，保持行业领先优势的关键。
在杭州，金茂奉行战略深耕策略，下一步将继续扩充优质土储，重点跟进申花、彭埠等已进驻板块，同时关注临安等未进入区域。
【以上内容仅为个人观点，不代表所在企业观点。】